O Boom do mercado imobiliário
Nosso tema de hoje é um assunto que vejo sendo discutido por vários tipos de investidores ou mesmo consumidores.
É algo que é o sonho de vários (e com razão), fruto de uma conquista.
Vamos falar sobre o mercado de imóveis.
Começando pelo cenário político e econômico que embasa qualquer estudo ou apresentação nossa, estamos vendo um risco acentuado de inflação a frente e acompanhados disso, um ambiente de juros reais (aqueles que são acima da inflação em torno de zero para os próximos anos).
Isso é sangue nas veias desse mercado, e vocês verão porquê.
Não preciso mais esconder, o cenário atual é propício para alta de preços dos imóveis. A taxa de juros, combinada com a taxa de inflação, são fatores determinantes para o ciclo do mercado imobiliário.
Com a baixa do juro real (juro nominal descontado a inflação esperada para um determinado período) é a certeza que o mercado de imóveis irá aquecer. Além disso, o mercado imobiliário está estagnado há 6 anos. É uma questão de estar bem posicionado e esperar o mercado acordar. Na maior parte das vezes, não é preciso apostar no cenário macro econômico para entrar no mercado imobiliário e ganhar dinheiro, apenas espere ele se definir para tomar a sua decisão. O mercado imobiliário, diferentemente da Bolsa, tem uma enorme assimetria de informações e, portanto, demora de 9 a 12 meses para subir ou cair de acordo com as taxas de juros.
Como fazer a conta?
Vamos agora entender como funciona o cálculo por trás do preço de um imóvel:
Preço do Imóvel = [(Aluguel x 12) – (MCV)] / (taxa esperada de retorno do investimento)
Explicando os termos utilizados, temos:
MCV: Manutenção, Corretagem, Vacância – são custos estimados que podem ocorrem quando adquirimos um imóvel.
Taxa de retorno do investimento: é a taxa de juros reais para o prazo do investimento mais o prêmio de risco de ter o imóvel.
O valor do aluguel é dado pelo mercado. Você tem plenas condições de sondar imóveis similares e ter uma boa base deste valor. O segredo está em calcular o MCV e seus outros fatores, uma vez que imóveis depreciam, porém se tiverem uma manutenção periódica dificilmente isso acontece. Terrenos não depreciam, não tem custos, porém dificilmente geram renda.
O risco de um imóvel está na escolha da região em que ele se encontra. Se a região crescer e melhorar, o ganho é enorme. O contrário é verdadeiro.
Custo de transação alto é outro risco inerente à operação. O custo com corretagem (aprox. 6%). ITBI (aprox. 2%), laudêmio, escritura, registros, vistorias etc.
Perguntas comuns
Imóvel na planta ou imóvel usado?
Se for numa região já consolidada, você está comprando um imóvel que ainda não existe, pelo preço de um que já existe (principalmente com infraestrutura básica como: armários, piso, metais, etc.), além de riscos de atraso de obras. Se for numa região ainda pouco habitada, pode ser um excelente negócio, porém apresenta mais risco de ficar com um mico, pois não se tem certeza de como a região irá se desenvolver. O imóvel usado, principalmente para quem quer retorno imediato e mais certo, é a melhor opção neste caso.
Financiar imóvel vale a pena?
Vale a pena. Se é para sua moradia, o conforto e a estabilidade e segurança de uma casa própria não tem preço. Mas sempre tem que ser visto como um investimento também, pois você pode querer vendê-lo amanhã ou depois. Apostar para em um financiamento pré-fixado a 7%a.a. por 30 anos e ter um ativo que se valoriza com a inflação e paga “dividendos” corrigidos por ela também, é algo que faz todo o sentido quando inserimos o cenário econômico que estamos projetando. Uma vez que a receita (aluguel) vai crescendo e as despesas (parcelas do financiamento) vão diminuindo.
Imóvel é reserva de valor?
Sim, desde que seu imóvel tenha uma demanda constante. Sítios, lugares inóspitos, casas em praias afastadas, bairros novos sem infraestrutura, são sempre um risco, pois há poucos interessados nesse tipo de imóvel. Costumam ser de gosto muito pessoal, tem valor sentimental. O mercado não precifica os valores sentimentais. Acho que esse tipo de imóvel é para quem não está mais preocupado com o valor daquele bem. Lembre-se que reserva de valor por definição é quando um terceiro também vê valor no seu bem. Não adianta que só você enxergue.
